Konsument, JDG czy spółka? Jak status nabywcy zmienia rękojmię dewelopera

Opublikowano 1 listopada 2026·Zespół Egidy·ok. 5 min czytania

To samo zgłoszenie — ta sama rysa, to samo nieszczelne okno — może mieć zupełnie inne skutki w zależności od tego, kto kupił lokal. Konsument, przedsiębiorca prowadzący jednoosobową działalność i spółka mają w rękojmi różne prawa. Zanim ocenisz pierwsze zgłoszenie, ustal, jaki jest status nabywcy.

Konsument — pełna ochrona

Nabywcą będącym konsumentem jest osoba fizyczna, która kupuje lokal w celu niezwiązanym bezpośrednio ze swoją działalnością gospodarczą lub zawodową. Wobec konsumenta obowiązują cztery zasady, które działają na jego korzyść:

1. Rękojmi nie można wyłączyć ani ograniczyć.
2. Roczne domniemanie — wada stwierdzona w ciągu roku od wydania lokalu jest traktowana tak, jakby istniała przy wydaniu.
3. 14 dni milczenia = uznanie — jeśli nie ustosunkujesz się do żądania usunięcia wady albo obniżenia ceny o konkretną kwotę w 14 dni, żądanie uważa się za uznane.
4. Ochrona terminu — roszczenie o naprawę nie przedawni się przed upływem 5 lat od wydania lokalu, nawet jeśli wadę stwierdzono wcześniej.

„Pod firmą” nie znaczy „przedsiębiorca”

Osoba fizyczna może występować w umowie pod nazwą swojej firmy i nadal być nabywcą chronionym jak konsument. Ustawa deweloperska definiuje nabywcę jako osobę fizyczną kupującą lokal w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością. Decyduje cel zakupu, a nie sposób oznaczenia strony w umowie.

JDG — ochrona jak konsument, z jednym wyjątkiem

Osoba prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą, która kupuje lokal w związku z firmą, korzysta z ochrony konsumenckiej w rękojmi, jeśli z treści umowy wynika, że zakup nie miał dla niej charakteru zawodowego. Ocenę ułatwia przedmiot działalności wpisany do CEIDG: lekarz kupujący lokal na gabinet nie zajmuje się zawodowo nieruchomościami — to inna sytuacja niż firma, która nimi obraca.

Jeśli JDG spełnia ten warunek, ma roczne domniemanie, zasadę „14 dni milczenia = uznanie” i ochronę terminu — tak jak konsument.

Spółka — rękojmia na zasadach umowy

Gdy nabywcą jest spółka (np. inwestor kupujący lokale na wynajem), strony mogą rękojmię rozszerzyć, ograniczyć albo wyłączyć.

• Wyłączenie działa tylko wtedy, gdy jest zapisane w umowie. Jeśli umowa milczy, spółce przysługuje pełna rękojmia z Kodeksu cywilnego. Sam fakt, że nabywcą jest spółka, nie jest podstawą odmowy. Wyłączenie nie chroni przy podstępnym zatajeniu wady.
• Brak rocznego domniemania — spółka musi wykazać, że przyczyna wady istniała przy wydaniu lokalu.
• Brak zasady „14 dni milczenia = uznanie”.
• Brak ochrony terminu — roszczenie o naprawę przedawnia się po roku od stwierdzenia wady, bez wydłużenia do 5 lat.

Trzy statusy nabywcy — porównanie

Jak to wykorzystać w praktyce

1. Przy każdej inwestycji zanotuj status nabywców — na podstawie aktów przeniesienia własności.
2. Sprawdź umowy ze spółkami i JDG — czy zawierają zapisy wyłączające lub ograniczające rękojmię.
3. Przy zgłoszeniu od JDG — sprawdź treść umowy i przedmiot działalności w CEIDG.
4. Nie odmawiaj tylko dlatego, że nabywcą jest firma — bez zapisu w umowie rękojmia obowiązuje w pełnym zakresie.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.