Rękojmia deweloperska: przewodnik dla dewelopera. Od przeniesienia własności do końca 5 lat

Opublikowano 1 listopada 2026·Zespół Egidy·ok. 7 min czytania

Klucze przekazane, akt przeniesienia własności podpisany, inwestycja rozliczona. Dla nabywcy to koniec zakupu. Dla dewelopera — początek pięciu lat, w których każde pęknięcie, zawilgocona ściana czy nieszczelne okno może wrócić jako reklamacja. Ten przewodnik pokazuje, jak działa rękojmia deweloperska po przeniesieniu własności: jakie przepisy ją regulują, ile trwa, ile deweloper ma czasu na odpowiedź i naprawę oraz jak przygotować firmę, zanim przyjdzie pierwsze zgłoszenie reklamacyjne.

Jaka ustawa reguluje rękojmię dewelopera?

Kodeks cywilny. Ustawa deweloperska reguluje odbiór lokalu i procedurę zgłaszania wad przy odbiorze. W sprawie odpowiedzialności za wady po przeniesieniu własności ustawa deweloperska odsyła do przepisów Kodeksu cywilnego o rękojmi przy sprzedaży.

Odesłanie znajdziesz w dwóch miejscach:

• w starej ustawie deweloperskiej z 2011 r.,
• w obecnej ustawie z 2021 r.

Który zestaw przepisów obejmuje konkretną inwestycję, zależy od dat, przede wszystkim: daty rozpoczęcia sprzedaży, daty pierwszej umowy deweloperskiej w danym przedsięwzięciu deweloperskim oraz daty przeniesienia własności. Zagadnienie jest nieco bardziej zniuansowane i zostanie opisane w kolejnym artykule.

Co obejmuje rękojmia deweloperska?

Rękojmia obejmuje wady fizyczne lokalu, czyli jego niezgodność z umową. Lokal jest niezgodny z umową w szczególności wtedy, gdy:

1. nie ma właściwości, które powinien mieć ze względu na swoje przeznaczenie,
2. nie ma właściwości, o których zapewniał deweloper,
3. został wydany w stanie niezupełnym.

Rękojmia obejmuje także części wspólne budynku — nabywca zgłasza je jako współwłaściciel nieruchomości wspólnej.

Co jest wzorcem, z którym porównuje się lokal? Najpierw to, co obiecałeś:

• umowa deweloperska i prospekt informacyjny,
• umowy o zmiany lokatorskie i aneksy,
• standard wykończenia i opis techniczny,
• projekt budowlany,
• zapewnienia w materiałach reklamowych i na wizualizacjach.

W dalszej kolejności należy rozpatrywać przepisy techniczne i normy techniczne przywołane w warunkach technicznych (WT). Jeśli w prospekcie obiecałeś okna trzyszybowe, a zamontowałeś dwuszybowe — to będzie wada, nawet jeśli okna spełniają przepisy.

Czego nie obejmuje rękojmia dewelopera?

Rękojmia obejmuje wady, które istniały w chwili wydania lokalu albo wynikły z przyczyny, która już wtedy w nim tkwiła. Nie obejmuje więc skutków:

• zwykłego użytkowania i zużycia,
• braku konserwacji,
• przeróbek wykonanych przez nabywcę,
• uszkodzeń spowodowanych przez nabywcę lub osoby trzecie.

Rękojmia nie działa też, gdy zgłoszenie przyszło po upływie terminu albo zgłasza je osoba, która nie jest właścicielem lokalu ani jego pełnomocnikiem.

Istotny jest pierwszy rok od wydania nieruchomości. Jeśli nabywcą jest konsument, a wada wyszła na jaw w ciągu roku od wydania lokalu, przyjmuje się, że istniała już przy wydaniu (art. 556² KC). W tym okresie to Ty musisz wykazać, że przyczyna powstała później.

Jak krok po kroku ocenić, czy zgłoszenie jest zasadne, opisujemy w artykule „Czy reklamacja nabywcy jest zasadna? 5 testów z Kodeksu cywilnego dla dewelopera”.

Ile wynosi rękojmia dewelopera?

5 lat od dnia wydania lokalu — w tym czasie nabywca musi stwierdzić wadę. Zasada, którą warto zapamiętać: 5 lat liczy się od wydania lokalu, a przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi stosuje się od przeniesienia własności.

Od kiedy liczyć 5 lat: przykład

Im dłuższa przerwa między odbiorem a aktem, tym więcej z pięciu lat upływa, zanim zaczną obowiązywać przepisy o rękojmi wprost z Kodeksu cywilnego. W okresie od podpisania protokołu odbioru do zawarcia umowy przenoszącej własność nabywca zgłasza wady w trybie ustawy deweloperskiej (art. 41 ust. 19 obecnej ustawy).

Ile czasu ma deweloper na odpowiedź i usunięcie usterki?

14 dni na odpowiedź

Jeśli nabywca-konsument zażądał usunięcia wady albo obniżenia ceny o konkretną kwotę, a Ty nie ustosunkujesz się do żądania w ciągu 14 dni, uważa się, że uznałeś je za uzasadnione.

Dwie rzeczy, o których deweloperzy często nie wiedzą:

• Liczy się dzień, w którym nabywca otrzymał odpowiedź, a nie dzień jej wysłania. List nadany 14. dnia jest spóźniony.
• Odpowiedź musi być merytoryczna. Powinna posiadać uzasadnienie uznania lub odmowy, w tym powoływać się na ustalenia umowne oraz przepisy prawne.

Naprawa w rozsądnym czasie

Uznaną wadę należy usunąć „w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego”. „Rozsądny czas” nie ma sztywnej definicji — zależy od rodzaju wady, technologii naprawy, pory roku i dostępu do lokalu. Uzgodniony harmonogram zawsze zapisuj jako dowód w sprawie.

Skąd się wziął mit „30 dni”

Terminy 14 i 30 dni pochodzą z procedury odbioru lokalu ustawy deweloperskiej. Liczy się je od podpisania protokołu odbioru i dotyczą wad zgłoszonych przy odbiorze. Po przeniesieniu własności obowiązuje Kodeks cywilny — 14 dni na odpowiedź i „rozsądny czas” na naprawę.

Więcej: „Reklamacja z rękojmi po przeniesieniu własności: jakie terminy obowiązują dewelopera”.

Przed aktem notarialnym: co przygotować, zanim przyjdą pierwsze reklamacje

1. Uporządkuj teczkę inwestycji. Bez dokumentów nie ocenisz prawidłowo zgłoszenia ani nie obronisz odmowy:

• umowy deweloperskie, prospekty informacyjne, akty przeniesienia własności,
• standard wykończenia, opisy techniczne, umowy o zmiany lokatorskie,
• protokoły odbioru i korespondencję z okresu odbiorów,
• dokumentację powykonawczą i projekt,
• instrukcje i karty gwarancyjne urządzeń: pieców, rekuperatorów, okien,
• umowy z wykonawcami i zabezpieczenia umowne.

2. Ustal, które przepisy obejmują inwestycję. Zapisz daty, które o tym rozstrzygają, zanim przyjdzie pierwsze zgłoszenie: data rozpoczęcia sprzedaży w myśl ustawy deweloperskiej, data pierwszej umowy deweloperskiej, data przeniesienia własności.

3. Wyznacz jeden kanał zgłoszeń. Każde zgłoszenie musi mieć datę wpływu — od niej liczysz 14 dni. Nie odrzucaj zgłoszeń wysłanych e-mailem lub zgłoszonych telefonicznie — traktuj je na równi z listem poleconym.

4. Wyznacz osobę odpowiedzialną i zastępstwo. Urlop nie zatrzymuje biegu 14 dni.

5. Nie udziel gwarancji przypadkiem. Rękojmia powstaje z mocy prawa, gwarancja — tylko z oświadczenia gwarancyjnego. Takie oświadczenie może zostać złożone nawet w reklamie. Hasło „2 lata gwarancji” w folderze sprzedażowym może zostać uznane za udzielenie gwarancji.

Pierwsze 90 dni po przeniesieniu własności: obsługa zgłoszenia krok po kroku

1. Rejestracja — zapisz datę wpływu i treść zgłoszenia.
2. Potwierdzenie przyjęcia — poinformuj nabywcę, że zgłoszenie trafiło do Ciebie.
3. Oględziny — umów termin, sporządź protokół i zdjęcia.
4. Ocena zasadności — przejdź przez pięć testów: kto zgłasza, czy w terminie, czy to wada, kiedy powstała przyczyna, czy żądanie jest adekwatne.
5. Odpowiedź — merytoryczna, z uzasadnieniem, tak by nabywca ją otrzymał przed upływem 14 dni.
6. Naprawa — w rozsądnym czasie, z uzgodnionym harmonogramem.
7. Zamknięcie — protokół wykonania naprawy podpisany przez nabywcę.

Kto płaci za naprawę: deweloper czy wykonawca?

Wobec nabywcy zawsze odpowiadasz Ty — nabywca nie musi wiedzieć, kto budował. Koszt naprawy możesz natomiast przenieść na wykonawcę na podstawie umowy o roboty budowlane i jej zabezpieczeń (kaucja, gwarancja należytego wykonania). Dlatego umowy z wykonawcami powinny być w teczce inwestycji od pierwszego dnia, a o każdej wadzie, za którą może odpowiadać wykonawca, należy go zawiadomić od razu.

Najczęstsze błędy deweloperów w rękojmi

• Odpowiedź wysłana 14. dnia. Liczy się dzień doręczenia nabywcy, nie nadania.
• Odesłanie do producenta zamiast odpowiedzi. Nie zatrzymuje 14 dni.
• Uznanie zgłoszenia od wspólnoty bez cesji. Wspólnota może zgłosić wadę za właściciela tylko wtedy, gdy przekazał jej roszczenie umową cesji.
• Brak dokumentów do obrony. Bez prospektu informacyjnego, standardu wykończenia, zmian lokatorskich i dokumentacji budowlanej nie wykażesz, że lokal jest zgodny z umową.
• Nieświadoma gwarancja. Hasło z folderu sprzedażowego może być oświadczeniem gwarancyjnym.
• Naprawa „na słowo”. Bez protokołu oględzin i protokołu naprawy trudno później wykazać, co i kiedy zrobiłeś.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.