Reklamacja z rękojmi po przeniesieniu własności: jakie terminy obowiązują dewelopera

Opublikowano 1 listopada 2026·Zespół Egidy·ok. 7 min czytania

Najwięcej w rękojmi kosztują naprawy, dlatego warto płacić wyłącznie za te, które rzeczywiście Cię obciążają. Kluczem są terminy: jeśli nie odpowiesz nabywcy na czas, jego reklamacja zostanie uznana, choć wada wcale nie musiała być Twoja. W tym artykule zebraliśmy wszystkie terminy, które obowiązują dewelopera po przeniesieniu własności lokalu.

Ile czasu ma deweloper na rozpatrzenie reklamacji?

14 dni. Jeśli nabywca będący konsumentem zażądał usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny z podaniem kwoty, a Ty nie ustosunkujesz się do tego w ciągu 14 dni, uważa się, że uznałeś żądanie za uzasadnione.

Termin liczysz od dnia, w którym zgłoszenie do Ciebie dotarło — niezależnie od tego, czy przyszło listem, e-mailem, telefonicznie czy przez formularz. Dlatego każde zgłoszenie musi mieć zapisaną datę wpływu.

Kiedy przepis działa, a kiedy nie:

• Działa, gdy nabywcą jest konsument albo osoba prowadząca działalność gospodarczą, dla której zakup nie miał charakteru zawodowego.
• Działa przy żądaniu usunięcia wady oraz przy obniżeniu ceny o konkretną kwotę.
• Nie działa przy obniżeniu ceny bez podanej kwoty.
• Nie działa, gdy nabywcą jest spółka.

Co się stanie, jeśli deweloper nie odpowie w 14 dni?

Żądanie uważa się za uzasadnione. W praktyce oznacza to, że tracisz możliwość sporu o to, czy wada w ogóle istnieje i czy podlega rękojmi — musisz ją usunąć albo obniżyć cenę o żądaną kwotę.

Trzy pułapki, w które wpadają deweloperzy:

• Odpowiedź nadana 14. dnia. Liczy się, czy nabywca ją otrzymał. Jeśli wysyłasz list, nadaj go z zapasem i równolegle prześlij odpowiedź e-mailem.
• Odesłanie do producenta. Pismo „proszę zgłosić usterkę gwarantowi okien” nie jest odpowiedzią na żądanie z rękojmi. Nabywca wybiera, z czego korzysta — z rękojmi czy z gwarancji.
• Odpowiedź bez stanowiska. Bezpieczniej, by odpowiedź jasno mówiła, czy żądanie uznajesz, czy nie — istotne jest uzasadnienie stanowiska z powołaniem się na przepisy prawne. Jeśli przed decyzją potrzebujesz oględzin, wyznacz ich termin tak, by zmieścić się w 14 dniach.

Ile czasu ma deweloper na usunięcie usterki?

Przepisy nie podają liczby dni. Uznaną wadę usuwasz „w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego”.

Co wpływa na „rozsądny czas”:

• rodzaj wady i technologia naprawy (regulacja okna to co innego niż osuszanie przegrody),
• pora roku (części robót elewacyjnych nie wykonasz zimą),
• dostęp do lokalu i dostępność materiałów,
• uciążliwość wady dla nabywcy — przeciek wymaga szybszej reakcji niż rysa na tynku.

Uzgodniony termin i zakres naprawy zawsze zapisz i przekaż nabywcy. Gdy pojawi się opóźnienie, poinformuj o nim z wyprzedzeniem i podaj nowy termin.

Skąd się wziął mit „30 dni na naprawę”?

Terminy 14 i 30 dni pochodzą z procedury odbioru lokalu w ustawie deweloperskiej. W obecnej ustawie deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu odbioru na uznanie lub odmowę uznania wad i 30 dni na usunięcie wad uznanych.

Te terminy dotyczą wad zgłoszonych przy odbiorze i liczą się od podpisania protokołu odbioru. Te same terminy (14 i 30 dni) stosuje się do wad zgłoszonych między podpisaniem protokołu odbioru a zawarciem umowy przenoszącej własność — liczy się je wtedy od dnia zgłoszenia. Po przeniesieniu własności zgłoszenia ocenia się według Kodeksu cywilnego: 14 dni na odpowiedź i „rozsądny czas” na naprawę.

Ile czasu ma nabywca na zgłoszenie wady?

• 5 lat od wydania lokalu — w tym czasie wada musi zostać stwierdzona. 5 lat liczy się od wydania lokalu, a przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi stosuje się od podpisania umowy przeniesienia własności.
• Rok od stwierdzenia wady — po tym czasie roszczenie o naprawę się przedawnia (u konsumenta nie wcześniej niż po 5 latach od wydania lokalu).
• Ochrona konsumenta — jeśli nabywcą jest konsument, roszczenie nie przedawni się przed upływem 5 lat od wydania lokalu. Przykład: wada stwierdzona w trzecim roku — konsument może żądać naprawy do końca piątego roku, a nie tylko przez rok.
• Podstępne zatajenie wady — wówczas terminy nie obowiązują.

Gdy nabywca korzysta z gwarancji producenta

Jeśli nabywca zgłosił wadę i korzysta z gwarancji — na przykład producenta okien — bieg terminów rękojmi zostaje zawieszony. Zawieszenie zaczyna się w dniu, w którym nabywca zawiadomił Cię o wadzie, a kończy, gdy gwarant odmówi naprawy albo bezskutecznie upłynie czas na jej wykonanie.

W praktyce oznacza to, że rękojmia „czeka” na wynik gwarancji. Jeśli gwarancja zawiedzie, nabywca wraca do Ciebie z rękojmią — z terminami, które nie upłynęły w czasie zawieszenia.

Kalendarz terminów dewelopera — ściąga

1. Dzień 0 — zgłoszenie wpływa. Zapisz datę i kanał.
2. Dzień 1–2 — potwierdź przyjęcie zgłoszenia. Potwierdzenie nie jest jeszcze odpowiedzią na żądanie.
3. Do dnia 7–10 — oględziny i protokół.
4. Do dnia 10–12 — wyślij merytoryczną odpowiedź: e-mailem i listem.
5. Dzień 14 — nabywca musi mieć odpowiedź w rękach.
6. Po uznaniu — naprawa w rozsądnym czasie, według uzgodnionego harmonogramu.
7. Zamknięcie — protokół wykonania naprawy podpisany przez nabywcę.

Co musi zawierać odpowiedź dewelopera

• oznaczenie zgłoszenia: lokal, data wpływu, opis wady,
• jasne stanowisko: uznajesz żądanie albo go nie uznajesz,
• uzasadnienie — przy odmowie oparte na konkretnej przyczynie i konkretnych dokumentach (opis niżej),
• przy uznaniu — proponowany termin i zakres naprawy,
• dane kontaktowe osoby prowadzącej sprawę.

Jak zbudować prawidłowe uzasadnienie

Stanowisko dewelopera jest tak mocne, jak jego uzasadnienie. Nabywca, a w razie sporu sąd, sprawdzi, czy wskazałeś, z czym porównałeś lokal i dlaczego w taki sposób rozstrzygnąłeś reklamację. Uzasadnienie buduj w tej kolejności:

1. Najpierw umowa i to, co obiecałeś. Wada to niezgodność lokalu z umową, więc punktem wyjścia są dokumenty tej konkretnej transakcji:

• umowa deweloperska i prospekt informacyjny,
• umowy o zmiany lokatorskie i aneksy — mają pierwszeństwo przed standardem, bo zmieniają go dla danego lokalu,
• standard wykończenia i opis techniczny,
• projekt budowlany,
• zapewnienia z materiałów reklamowych.

Wskaż konkretny dokument i zapis, np. „zgodnie z pkt 4.2 standardu wykończenia stanowiącego załącznik nr 3 do umowy deweloperskiej…”.

2. Dopiero potem przepisy. Jeśli umowa i standard nie rozstrzygają sprawy, powołaj się na przepisy: Kodeks cywilny, Prawo budowlane i rozporządzenie w sprawie warunków technicznych (WT). Budynek ocenia się według przepisów obowiązujących w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę — wskaż tę wersję.

3. Normy — rozróżnij obowiązkowe i dobrowolne.

• Norma obowiązkowa to norma powołana w przepisach, przede wszystkim w WT. Jeśli pomiar wykazuje, że lokal ją spełnia, możesz się na niej oprzeć jako na wymaganiu prawa. Jeśli jej nie spełnia — niezgodność jest bezsporna, a odmowa możliwa tylko z innej przyczyny, np. gdy powstała po wydaniu lokalu w wyniku przeróbek nabywcy.
• Norma dobrowolna (fakultatywna) wiąże wtedy, gdy przywołuje ją umowa albo standard wykończenia. W pozostałych przypadkach jest wskazówką, co uznaje się za zasady wiedzy technicznej — w uzasadnieniu napisz wtedy, dlaczego jej wymagania są właściwym miernikiem dla tego zgłoszenia.
• W obu przypadkach podaj numer i wersję normy oraz wynik pomiaru, który z nią porównujesz.

4. Dołącz dowody. Protokół oględzin, zdjęcia i wyniki pomiarów z opisem metody. Odmowa bez dowodów to tylko opinia.

Jak ocenić zasadność zgłoszenia krok po kroku — z przykładami normy obowiązkowej i dobrowolnej — opisujemy w artykule „Czy reklamacja nabywcy jest zasadna? 5 testów z Kodeksu cywilnego dla dewelopera”.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.